房地产估价师历年真题-案例与分析

一、问答题：（每题10分，共30分）
  （一）张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物共三层，总建筑面积700㎡。张某拟购入后将一层开设商铺，二、三层用于居住。原业主开出的售价为总价140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况?
（二）某估价公司于1999年8月1日对一宗地产进行了估价，估价目的是为了抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得除了各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部份本金和利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万元损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因？
（三）商业区某商场共6层，每层建筑面积3000㎡，土地使用年限为40年，从1996年5月18日计起。该商场1－4层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为240元/㎡，且每年不变；5－6层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为210元/㎡，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先采用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。
二、 单项选择题：
（一） 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价（ ）。
A．根据房屋所有权证上记载的用途进行估价
B．根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价
C．根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价
D．根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价
2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过（ ）途径。
A．自行改变
B．经上级主管部门批准改变
C．经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续
D．经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续
3.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估的价值应为（ ）。
A．该两幢房屋的正常市场价值
B．该两幢建筑物的重新建造成本
C．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值
D．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值
4.该工厂若为扩大经营而筹集资金将两幢房屋抵押，则其为抵押目的评估的价值应为（　　）
A. 该两幢建筑物的抵押评估价格之和
B. 该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
C. 该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
D. 该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

（二）甲公司以每平方米建筑面积8000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5000㎡的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花了10万元在该写字楼墙上涂饰了本公司的标志。
5.至此为止，正常情况下，若假设甲公司的实际花费为C，则（　　）。
A．C小于4000万元
B．C等于4000万元
C．C等于4010万元
D．C大于4010万元
6.之后，上级令甲公司出售写字楼，这期间写字楼市场价格未发生任何变化，设此时该写字楼的售价为P，在正常的市场条件下，P最可能的取值为（　　）。
A. P小于4000万元
B. P等于4000万元
C. P小于4010万元大于4000万元
D. P大于4010万元
（三）回答下列选择题
7.下列说法错误的是（　　）。
A．   在假设开发法中，估算未来开发完成后的房地产价值不能采用成本法
B． 在同一建筑工程估价项目中不能同时采用成本法和假设开发法
C． 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法
D． 在房地产抵押评估中采用成本法评估出的价值不一定是保守的
8．商业物业所处的位置不同，租金会有较大的差异。在同一层商场内，对其租金起最终决定作用的因素是（　　）。
A． 是否靠近楼梯
B． 是否靠近拐角
C． 营业额的大小
D． 临街面宽窄
9．下面估价目的的估价结果中肯定不是公开市场价值的是（　　）。
A． 房地产转让价格评估
B． 房地产资产入股价值评估
C． 房地产抵押价格评估
D． 房地产拍卖底价评估
（四）10．2002年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿。经评估确认补偿单价为3200元/ ㎡ ;现开发商以附近一套156 ㎡的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋现行市价为3600元/ ㎡。2002年8月双方办理了房屋产权调换手续。问在进行产权调换房屋差价结算时，被拆迁人应补交的房屋差价款为（　　）。
A． 64000元
B． 49600元
C． 12800元
D． 14400元
三、 指错题(下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。每指明一处得3分，本题全对得40分)：
房地产估价报告
(封面及目录略)
致委托人函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
XX酒店房地产估价结果报告
一、委托人
　XX酒店有限公司，法定代表人：XX，住所：市XX路XX号。
二、估价机构
  XX房地产估价事务所，法定代表人：XX，住所：XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级：壹级。
三、估价对象
1、地理位置及概况(略)
2、估价对象概况
估价对象：酒店第l、2、10一13、20层
建筑面积：11 275㎡
土地使用权年限：40年(1988年8月20日起至2028年8月19日止)
竣工日期：1991年8月
估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐
建筑结构：框架
土地使用权来源：协议出让
建筑装修情况：(略)
四、估价目的
为银行抵押贷款提供依据。
五、估价时点
1999年8月20日。
六、估价依据(略)
七、估价原则(略)
八、估价方法
  将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。
九、估价结果
  估价对象的总价值为人民币208 521 050元(大写：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。
十、估价人员(略)

十一、估价报告应用的有效期(略)
XX酒店房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用
　将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。
六、估价测算过程
(一)酒店第一、二层估价
　酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均为2 830㎡。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。
可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：一层45 000元／㎡，二层30 000元／㎡。
  可比实例二，华强商厦1999年8月的市场售价为：一层39 000元／㎡，二层25 000元／㎡。
  可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：一层38 000元／㎡，二层24 000元／㎡
确定可比实例修正系数的依据(略)。
修正计算：

一层比准价格为：
  (34 091+34 392+34 142)÷3＝34 208(元／㎡)
  二层比准价格为：
  (20 979十21 645十21 563)÷3＝21 396(元／㎡)
  第一、二层价值为：
  (34 208+21 396)X2 830＝157 359 320(元)
  (二)酒店第10—13层估价
  酒店第10一13层为客房，建筑面积4 500㎡。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
选用收益法公式：
　V=A/Y[1-1/(1+Y)n]
  式中 V——房地产价格；
  A——年净收益；
  Y——报酬率；
  n——尚可使用年限。
  1、尚可使用年限n的确定
  该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n＝42。
  2、年净收益A的确定
  酒店第10—13层共有客房104间。根据该公司提供的1996年至1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：
  年总收入＝104X400X 365＝15 184 000(元)
  酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45％。
  年净收益A＝15 184 000X(1—45％)
        ＝8 351 200(元)
  3、报酬率Y的确定
  采用累加法求取报酬率，求得的报酬率为8％。
  酒店第10～13层价值
  V=8351 200/8%[1-1/(1+8%)42]
  ＝100 270 342(元)

(三)酒店第20层估价
  酒店第20层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为 1 125㎡，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
  按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100万元、110万元、120万元、130万元、140万元，租赁税费占租金收入的20％。
  计算年净收益：
  A=[100/(1+8%)+110/(1+8%)2+120/(1+8%)3+130/(1+8%)4+140/(1+8%)5]
    ÷5X(1—20％)
  ＝756 792(元)
  酒店第20层价值
  V=756 792/8%[1-1/(1+8%)5]
  ＝3 021 651(元)
  (四)估价对象的总价值
  157 359 320+100 270 342+3 021 651
  ＝260 651 313(元)
  (五)应扣折旧额的确定
经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现价值为：
260 651 313X80％＝2 085 210 509(元)
  七、估价结果确定
  估价对象的总价值为人民币208 521 050元(大写：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。

四、改错题(指出并改正下列估价报告片断中的错误。不得在试题上改，在答题处指出错误内容并改正。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分)：
  某房地产开发项目，规划用途为居住，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5 000㎡，预计售价3 000元／㎡。   
  该项目于1997年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1 200元／㎡，管理费为建筑费的5％。建筑费和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入30％，第二季度投入40％，第三季度投入30％。假定都在每季度中间投入，年利率6.66％，销售费用和销售税费分别为售价的3％和6％。开工后第一季度结束时，已有1 000㎡建筑面积按3 000元／㎡预售。开工后第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为：一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1 000㎡的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。
  采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率取20％，季度利率为1.665％。设项目在1998年1月1日价格为V，估算如下：
  1．计算开发完成后的价值
  3 000X5 000÷(1+1.665％)＝14 754 340(元)
2．计算建筑费
1 200X5 000X30％÷(1+1.665％)
3．计算管理费
2 641 102X 5％÷(1+1.665％)
4．计算销售费用和销售税费
14 754 340X(3％+6％)÷(1+1.665％)
＝l 306 143(元)
5．计算利润
(V+2 641 102+130 969+l 306 143)X20％
＝0.2V+815 643(元)
6．计算项目价格
V＝开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税和销售费用-利润
＝14 754 340-2 641 102-130 969-1 306 143-0.2V-815 643
V=8 217 069(元)　

答案：
（一） 答：（1）银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够；（2）抵押贷款时点为1999年8月1日，拍卖的时间为2001年10月1日，估价时点不同，房地产价值也会不同；（3）由于短期（快速）和强制性变现因素，房地产拍卖所得扣除所有税费后的价格可能低于公开市场价值；（4）如果估价公司当时的估价结果是客观合理的并充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响的话，就没有赔偿责任。
（二） 1、土地产权状况；2、房屋产权状况；3、该房地产是否符合规划要求；4、土地使用基本状况；5、建筑物基本状况。
（三） （1）应优先选用的估价方法是：收益法和比较法；（2）因商场属于收益性房地产，应选用收益法作为其中一种估价方法；（3）在市场交易实例比较多的情况下，应选用收益法作为其中一种估价方法；（4）在两种方法估价中均应考虑租约租金对商场价格的影响：有租约的租金收入用租金收入，租约期满后的租金收入用客观租金，现空置部份也要计算客观租金收入；（5）将两种方法的估价结果综合，确定最终估价值

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