房 地 产 估 价 规 范

5.4.13  新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。

5.5  假设开发法

5.5.1  运用假设开发法估价应按下列步骤进行：
    1  调查待开发房地产的基本情况；
    2  选择最佳的开发利用方式；
    3  估计开发建设期；
    4  预测开发完成后的房地产价值；
    5  估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费；
    6  进行具体计算。
5.5.2  假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。
    待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。
5.5.3  运用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费。
5.5.4  预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似房地产价格的未来变动趋势。
5.5.5  开发利润的计算基数可取待开发房地产价值与开发成本之和，或取开发完成后的房地产价值。利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率。
5.5.6  运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方法；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。

5.6  基准地价修正法

5.6.1  运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：
    1  搜集有关基准地价的资料；
    2  确定估价对象所处地段的基准地价；
    3  进行交易日期修正；
    4  进行区域因素修正；
    5  进行个别因素修正；
    6  求出估价对象宗地价格。
5.6.2  进行交易日期修正，应将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的值。
    交易日期修正的方法，同市场比较法中的交易日期修正的方法。
5.6.3  区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法，同市场比较法中的区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法。
5.6.4  运用基准地价修正法评估宗地价格时，宜按当地对基准地价的有关规定执行。

 

6  不同估价目的下的估价

6.0.1  房地产估价按估价目的进行分类，主要有下列类别：
    1  土地使用权出让价格评估；
    2  房地产转让价格评估；
    3  房地产租赁价格评估；
    4  房地产抵押价值评估；
    5  房地产保险估价；
    6  房地产课税估价；
    7  征地和房屋拆迁补偿估价；
    8  房地产分割、合并估价；
    9  房地产纠纷估价；
    10  房地产拍卖底价评估；
    11  企业各种经济活动中涉及的房地产估价；
    12  其他目的的房地产估价。

6.1  土地使用权出让价格评估

6.1.1  土地使用权出让价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
6.1.2  土地使用权出让价格评估，应分清土地使用权协议、招标、拍卖的出让方式。协议出让的价格评估，应采用公开市场价值标准。招标和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价评估，参照6.10房地产拍卖底价评估进行。
6.1.3  土地使用权出让价格评估，可采用市场比较法、假设开发法、成本法、基准地价修正法。

6.2  房地产转让价格评估

6.2.1  房地产转让价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。
6.2.2  房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。
6.2.3  房地产转让价格评估，宜采用市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。
6.2.4  以划拔方式取得土地使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法规的规定，其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。
6.3  房地产租赁价格评估

6.3.1  房地产租赁价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋租赁管理办法》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。
6.3.2  从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准。
    住宅的租赁价格评估，应执行国家和该类住宅所在地城市人民政府规定的租赁政策。
6.3.3  房地产租赁价格评估，可采用市场比较法、收益法和成本法。
6.3.4  以营利为目的出租划拔土地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。

6.4  房地产抵押价值评估

6.4.1  房地产抵押价值评估，应依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地和其他有关规定进行。
6.4.2  房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
6.4.3  房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。
    依法不得抵押的房地产，没有抵押价值。
    首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值。
    再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。
6.4.4  以划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理：
    1  首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。
    2  用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。
6.4.5  以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑设定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。
6.4.6  以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值。
6.4.7  以按份额共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值。
6.4.8  以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。

6.5  房地产保险估价

6.5.1  房地产保险估价，应依据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定进行。
6.5.2  房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。
6.5.3  保险价值应是投保人与保险人订立保险合同时作为确定保险金额基础的保险标的的价值。
    保险金额应是保险人承担赔偿或给付保险金责任的最高限额，也应是投保人对保险标的的实际投保金额。
6.5.4  房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，估价方法宜采用成本法、市场比较法。
6.5.5  房地产投保时的保险价值，根据采用的保险形式，可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。
6.5.6  保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。

6.6  房地产课税估价

6.6.1  房地产课税估价应按相应税种为核定其计税依据提供服务。
6.6.2  有关房地产税的估价，应按相关税法具体执行。
6.6.3  房地产课税估价宜采用公开市场价值标准，并应符合相关税法的有关规定。

6.7  征地和房屋拆迁补偿估价

6.7.1  征地和房屋拆迁补偿估价，分为征用农村集体所有的土地的补偿估价（简称征地估价）和拆迁城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价（简称拆迁估价）。
6.7.2  征地估价，应依据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
6.7.3  拆迁估价，应依据《城市房屋拆迁管理条例》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。
6.7.4  依照规定，拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。
6.7.5  实行作价补偿的，可根据当地政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后结合建筑物成新估价。
6.7.6  依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时，对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价，应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。

6.8  房地产分割、合并估价

6.8.1  房地产分割、合并估价应注意分割、合并对房地产价值的影响。分割、合并前后的房地产整体价值不能简单等于各部分房地产价值之和。
6.8.2  分割估价应对分割后的各部分分别估价。
6.8.3  合并估价应对合并后的整体进行估价。

6.9  房地产纠纷估价

6.9.1  房地产纠纷估价，应对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
6.9.2  房地产纠纷估价，应按相应类型的房地产估价进行。
6.9.3  房地产纠纷估价，应注意纠纷的性质和协议、调解、仲裁、诉讼等解决纠纷的不同方式，并将其作为估价依据，协调当事人各方的利益。

6.10  房地产拍卖底价评估

6.10.1  房地产拍卖底价评估为确定拍卖保留价提供服务，应依据《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定进行。
6.10.2  房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。

6.11  企业各种经济活动中涉及的房地产估价

6.11.1  企业各种经济活动中涉及的房地产估价，包括企业合资、合作、联营、股份制改组、上市、合并、兼并、分立、出售、破产清算、抵债中的房地产估价。这种估价首先应了解房地产权属是否发生转移，若发生转移，则应按相应的房地产转让行为进行估价；其次应了解是否改变原用途以及这种改变是否合法，并应根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。
6.11.2  企业合资、合作、股份制改组、合并、兼并、分立、出售、破产清算等发生房地产权属转移的，应按房地产转让行为进行估价。但应注意破产清算与抵押物处置类似，属于强制处分、要求在短时间内变现的特殊情况；在购买者方面在一定程度上与企业兼并类似，若不允许改变用途，则购买者的范围受到一定限制，其估价宜低于公开市场价值。
6.11.3 企业联营一般不涉及房地产权属的转移。企业联营中的房地产估价，主要为确定以房地产作为出资的出资方的分配比例服务，宜根据具体情况采用收益法、市场比较法、假设开发法，也可采用成本法。

6.12  其他目的的房地产估价

6.12.1  其他目的的房地产估价，包括房地产损害赔偿估价等。
6.12.2  房地产损害赔偿估价，应把握被损害房地产在损害发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。
 

7  估价结果

7.0.1  对不同估价方法估算出的结果，应进行比较分析。当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。
7.0.2  对不同估价方法估算出的结果应做下列检查：
    1  计算过程是否有误；
    2  基础数据是否准确；
    3  参数选择是否合理；
    4  是否符合估价原则；
    5  公式选用是否恰当；
    6  选用的估价方法是否适宜估价对象和估价目的。
7.0.3  在确认所选用的估价方法估算出的结果无误之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果。
7.0.4  在计算求出一个综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的估价结果。
当有调整时，应在估价报告中明确阐述理由。

 

8  估价报告

8.0.1  估价报告应做到下列几点：
    1  全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套；
    2  公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据；
    3  准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响；
    4  概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。
8.0.2  估价报告应包括下列部分：
    1  封面；
    2  目录；
    3  致委托方函；
    4  估价师声明；
    5  估价的假设和限制条件；
    6  估价结果报告；
    7  估价技术报告；
    8  附件。
8.0.3  对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价结果报告可采用表格的形式。除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。
8.0.4  估价报告应记载下列事项：
    1  估价项目名称；
    2  委托方名称或姓名和住所；
    3  估价方（房地产估价机构）名称和住所；
    4  估价对象；
    5  估价目的；
    6  估价时点；
    7  价值定义；
    8  估价依据；
    9  估价原则；
    10  估价技术路线、方法和测算过程；
    11  估价结果及其确定的理由；
    12  估价作业日期；
    13  估价报告应用的有效期；
    14  估价人员；
    15  注册房地产估价师的声明和签名、盖章；
    16  估价的假设和限制条件；
    17  附件，应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。
8.0.5  估价报告中应充分描述说明估价对象状况，包括估价对象的物质实体状况和权益状况，其中：
    1  对土地的描述说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况。
    2  对建筑物的描述说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，地基的稳定性，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。
8.0.6  估价报告中注册房地产估价师的声明应包括下列内容，并应经注册房地产估价师签名、盖章：
    1  估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。
    2  估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
    3  估价人员与估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。
    4  估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。
    5  估价人员已（或没有）对估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名。
    6  没有人对估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。
    7  其他需要声明的事项。
8.0.7  估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。

 

9  职业道德

9.0.1  估价人员和估价机构不得作任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实。
9.0.2  估价人员和估价机构应保持估价的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的估价业务。
9.0.3  估价人员和估价机构若感到自己的专业能力所限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该项估价委托。
9.0.4  估价人员和估价机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人。
9.0.5  估价机构应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，或降低收费标准，进行不正当的竞争。

 

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