一、 单选题：
1. 楼面地价=土地单价÷（ ）
A．建筑层数； B. 建筑履盖率; C. 绿地率; D. 建筑容积率.
2. 某一房地产价格水平的高低, 主要取决于( )供求状况.
A. 本地房地产的; B. 全国房地产的; C. 本地区本类房地产的; D. 本类房地产的.
3. 完好房的成新度一般为( ).
A. 十成新; B. 九到十成新; C. 八到十成新; D. 七到十成新.
4. 其他条件相同, 期房价格一般( ).现房价格.
A. 高于; B. 低于; C. 等于; D. 不可比.
5. 用市场比较法评估房地产价格时, 通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、（ ）、个别因素修正。
A．环境因素； B. 质量因素; C. 区域因素; D . 新旧程度.
6. 对比较实例价格进行交易日期修正时, 最适宜采用( ).
A. 一般物价指数; B. 建筑材料价格指数;
C. 房地产价格指数; D. 定额调理整系数.
7. 用成本法估价时, 房屋现值=( )
A. 房屋重置价格-折旧年限×尚可使用年限;
B. 房屋重置价格-年折旧额×耐用年限
C. 房屋重置价格×成新度;
D. 房屋重置价格-年折旧额.
8. 用成本法评估新建房地产价格的基本公式为: 新建房地产价格=取得土地费用+( )+正常利税.
A. 拆迁费用; B. 建造建筑物费用; C. 公共设施建设费用; D. 市政设施建设费用.
9. 土地价格=[房地产净收益-( )]÷土地还资本化率
A. 土地净收益; B. 建筑物价格×建筑物资本化率; C. 建筑物总收益; D. 房地费用.
10. 从理论上讲, 获取净收益的可靠性越低, 选用的资本化率应( ).
A. 越高; B. 越低; C. 不变; D. 越可靠.
11. 某房地产正常年净收益为6000元, 当前银行利率为10%, 购买年为8年, 估价应为( )元.
A. 54000; B. 32010; C. 48000; D. 60000.
12. 收益法公式为V=a/r[1-1/(1+r)n]成立的条件是( ).
A. a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零；
B. a每年不变、无限年期、r第年不变且大于零；
C. a每年变化、有限年期、r第年不变且大于零；
D. a每年不变、有限年期、r第年变化且大于零；
13．某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地,总价为100万元, 根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格为（ ）万元。
A．50； B. 70; C. 30; D. 40万元.
14. 某房地产1992年1月1日的价格为1000元/平方米, 1992年到1995年年平均上涨10%, 用长期趋势法评估, 该房地产1996年1月1日的价格应为( )元/平方米.
A. 1611; B. 1331; C. 1464; D. 1400.
15. 同一建筑物若使用性质不同, 其年折旧额由大到小的排列顺序为( ).
A. 一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房；
B. 非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房；
C. 腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房；
D. 非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房。
16．房地产的供给增加，需求不变，其价格会（ ）。
A. 上升； B. 下降; C. 不变; D. 升降难定.
17. 残余法是依据( )价格.
A. 土地收益求取土地; B. 建筑物收益求取建筑物;
C. 房地收益求取房地; D. 房地收益单独求取土地或建筑物.
18. 用成本法评估某宗房地产的价格时, 应选取( )成本作为评估依据.
A. 该宗房地产的实际; B. 类似房地产的客观;
C. 类似房地产最高; D. 类似房地产的最低.
19. 有甲、乙两宗面积形状都相同的的相邻地块各值50万元，若将两宗地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双主都是公平合理的正常价格应为（ ）。
A．50万元； B. 55万元; C. 60万元; D. 60万元以上.
20. 理论上“八项因素”构成的房租通常称为（ ）。
A．市场租金； B. 商品租金; C. 理论租金; D. 成本租金.
21. 用成本法评估新开发土地价格的基本公式为( ): 新开发土地价格=取得待开发土地费用+( )+正常利税.
A. 拆迁安置补偿费; B. 基础设施建设费;
C. 公共设施配套费; D. 开发土地所需费用.
22. ( )限制了估价报告书的用途.
A. 估价方法; B. 估价目的; C. 估价原则; D. 估价日期.
23. 在路线价法中,( )只需根据深度百分率即可计算地价, 不必制定相应的修正率.
A. 一面临街矩形地; B. 一面临街三角地;
C. 一面临街梯形地; D. 一面临街不规则形地.
24. 在评估期房价格时,( ).
A. 估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态;
B. 估价对象状况为估价时点(现在)的状态, 房地产市场情况为未来某时点的状态;
C. 估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态;
D. 估价对象状况为未来某时点的状态,房地产市场状况为估价时点(现在)的状态.
25. 一般损坏房的成新度为( )
A. 4-6成; B. 5-7成; C. 4-5成; D. 5-6成.
26. 一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )
A. 买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格;
B. 买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格;
C. 买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格;
D. 买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格;
27. 某宗房地产, 建筑层数5层, 各层建筑面积相等, 建筑覆盖率为50%, 楼面地价为100元/平方米, 则其土地单价为( )元/平方米.
A. 500; B. 200; C. 250; D. 100.
28. 某宗房地产的总价值为100万元, 其中土地价值30万元, 通过抵押获得贷款60万元,.若投火灾保险, 则其投保价值应为( )万元.
A. 100; B. 70; C. 60; D. 40.
29. 某建筑物,经实地勘察预计尚可使用30年, 无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（ ）%。
A．40； B. 60; C. 50; D. 67%.
30. 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）万元。
A．323； B。275； C. 273; D. 258.
31. 某宗房地产, 净收益每年50万元, 建筑物价值200万元, 建筑资本化率为12%, 土地资本化率为10%, 则该宗房地产的总价值为( )万元.
A. 417; B. 500; C. 460; D. 450.
32. 某类房地产通常抵押贷款占70%, 抵押贷款的年利率为10%, 购买者自有资本要求的年收益率为12%, 则该类房地产的资本化率为( )%.
A. 10.6; B. 11.4; C. 11.2; D. 10.8.
33. 某宗房地产正常情况下年总收益140万元, 年总费用40万元, 资本化率12%, 出让时的土地使用权年限为50年, 现已使用5年, 则该宗房地产的现时总价为( )万元.
A. 833.33; B. 830.45; C. 828.25; D. 827.64.
34. 某前后临街总深度为30米的矩形宗地, 前街路线价为2000元/平方米, 后街路线价为1000元/平方米,若按重叠价值估价法, 其前街影响深度为( )米.
A. 10; B. 15; C. 20; D. 30.
35. 对同一宗房地产而言,( )
A. 房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物折旧;
B. 建筑物价格=房地价格-土地价格;
C. 土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物折旧;
D. 房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物折旧.
36. 开发商在开发某别墅区时, 产了增加利润提高了建筑密度和容积率, 但结果反而使别墅的价格下降,这是因为( ).
A. 市场不景气; B. 该别墅区的环境条件变差;
C. 该别墅的单位开发成本降低; D. 开发商可获得满意的利润即可.
37. 购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款年利率为9%, 若该类房地产的资本化率为10.8%, 则自有资本要求的年收益率为( )%.
A. 15.0; B. 15.7%; C. 12.6%; D. 11.6.
38. 选取可比实例时, 应注意所谓地点的同一性或类似性, 是指所选取的可比实例与估价对象处于( ).
A. 同一地区; B. 同一城市; C. 同一供求范围内的类似地区; D. A或C.
39. 某建筑物, 政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年限n之间的关系为（ ）。
A. N=t+n; B. N<t+n; C. N>t+n; D. A、B、C都可能。
40. 房地产价格实质上是房地产( )的价格.
A. 开发成本; B. 权益; C. 物质实体; D. B和C
41. 甲土地的单价为2100元/平方米, 建筑容积率为7, 乙土地的单价为1500, 建筑容积率为5, 该两块土地的总价相比( ).
A. 甲的等于乙的; B. 甲的高于乙的; C. 甲的低于乙的; D. 难以判断.
42. 用成本法估算建筑物折旧时,折旧注重的应是建筑物价值的( ).
A. 收回; B. 摊销; C. 减损; D. 补偿.
43. 某宗房地产, 其建筑物的各层建筑面积相等, 建筑层数为5层, 建筑密度为50%, 土地单价为2500元/平方米,则其楼面地价为( )元/平方米.
A. 500; B. 2500; C. 1000; D. 1250.
44. 房地产开发成本的增加, ( )房地产的价格.
A. 必定提高; B. 必定降低; C. 不一定提高; D. 不一定降低.
45. 路线价估价的第二个步骤为( ).
A. 设定标准深度; B. 求取路线价; C. 编制深度百分率表; D. 划分路线价区段.
46. 房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为（ ）。
A．四类； B. 五类; C. 六类; D. 七类.
47. 新建筑物的的价格=( )+建筑物建造费用+正常利税.
A. 征地费; B. 拆迁安置补偿费; C. 地价款; D. 零.
48. 某类房地产1994年到1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米。按平均增减量趋势法去估计，该类房地产于1999年的价格为（ ）元/平方米。
A. 2390; B. 2410; C. 2430; D. 2450.
49. 某建筑物已使用8年, 经实地勘察, 估计尚可使用32年, 残值率为5%, 则建筑物的成新率为( )%.
A. 76; B. 80; C. 81; D. 84.
50. 甲房地产尚可使用年限为50年, 单价为1050元/平方米, 乙房地产尚可使用60年, 单价为1100元/平方米, 资本化率均为8%, 实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格.
A. 高于; B. 低于; C. 等于; D. B或C
51 . 某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元，若赋予权重分别为0.5、0.3和0.2, 则该宗房地产的最终评估价格为( )万元.
A. 850; B. 845; C. 869; D. 857.
52. 假设开发法中预期开发后的楼价不可用( )法求取.
A. 市场比较法; B. 收益法; C. 成本法; D. 长期趋势法.
53. 一宗土地用途假设开发法评估其价格: 在商业用途下的估算结果为800万元, 在居住用途下估算的结果为1000万元。根据城市规划既可以作为商业用途也可作为居住用途，则该宗地的评估价格应为（ ）
A．800万元; B. 1000万元; C. 900万元; D. 1800万元.
54. 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98, 则期依据为( )
A. 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素, 对价格的影响幅度为2%;
B. 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素, 对价格的影响幅度为2%;
C. 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素, 对价格的影响幅度为2.04%;
D. 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素, 对价格的影响幅度为2.04%;
55. 某宗房地产已使用5年, 现土地价值为50万元, 建筑物重置价格为80万元, 每年房地产净收益为11万元, 土地资本化率为8%, 建筑物资本化率为10%, 该宗房地产的价值为( )万元.
A. 130; B. 119.2; C. 117.5; D. 120.0
56. 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易, 买方付给卖方2325元/平方米，应缴纳的税费均由买方承担，则该宗房地产的正常交易价格为（ ）元/平方米。
A．2487.75; B. 2500.00; C. 2511.00; D. 2152.25.
57. 路线价法特别适用于( )需要对大量土地进行估价的场合．
Ａ．土地经济评价； Ｂ．土地课税； Ｃ．土地收益测算； Ｄ．土地定级
58. 直线趋势法公式y=a+bx中, x表示( ).
A. 价格; B. 常数; C. 价格变动率; D. 时间.
59. 在市场比较法中, 土地使用权年期个修正属于( )修正.
A. 交易情况; B. 交易日期; C. 区域因素; D. 个别因素.
60. 有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/平方米，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积租金为59元/平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙写字楼的租金相比（ ）。
A．甲高于乙； B. 甲低于乙; C. 甲等于乙; D. 不可比.
61. 甲、乙两宗房地产，在物质实体方面皿好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比（ ）
A. 甲大于乙; B.甲等于乙; C. 甲小于乙; D.不可比.
62. 有一空置写字楼, 目前不仅无收益, 而且要缴纳房产税等, 其收益价格可采用( ).
A. 类似写字楼的客观收益; B. 市场比较法; C. 该写字楼的实际收益; D. 无法估算
63. 某种房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异， 其最终估价结果应（ ）
A．取三者的平均值； B。取三者的中间值；
C。任选其中之一； D。 在三者的基础上综合分析决定。
64．评估某种房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会（ ）。
A．越高； B. 越低; C. 不变; D. 符合客观实际
65. 某写字楼预计持有两年后出售, 持有期的净收益每年216万元, 出售时价格5616万元, 资本化率为8%, 则该写字楼目前的收益价格为( )万元.
A. 4858; B. 5200; C. 2700; D. 6264.
66. 某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/平方米, 汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%, 则其1999年10月25日的价格为( )元人民币/平方米。1999年10月25日汇率假定为1美元=8.29元人民币.
A. 7935; B. 8260; C. 8290; D. 7964.
67. 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元, 此后每年分别逐年递增2%和1%。该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（ ）万元，
Ａ. 100; B. 42; C. 63; D. 77 .
68. 有一宗房产交易, 成交价格为3000元/平方米, 付款方式是首付10%, 余款在1年内按月等额付清, 假设月利率为0.5%, 其一次支付的成交价格为( )元／平方米．
A. 3000; B. 2700; C. 2914; D. 2500.
69. 与市场比较法关系最密切的房地产价格形成原理是( )
A. 均衡原理; B. 预期原理; C. 竞争原理; D. 替代原理.
70. 某城市的房地产交易中, 卖方、买方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/平方米，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元／平方米。
Ａ．2660; B. 2294 ; C. 2425; D. 2427.
71. 某办公楼的土地面积为3000平方米, 建筑面积为10000平方米, 该办公楼出租正常月净收益为18万元, 建筑物重置价格为2000元/平方米, 成新率为80%, 土地和建筑物的资本化率分别为7%和8%, 则该办公楼的土地正常价格为( )万元．
Ａ. 1257; B. 1571; C. 800; D. 1300
72. 某可比实例的价格为2000元/平方米, 区域因素直接比较得出的相关数据如下表, 则区域因素修正后的价格为( )元/平方米.
区域因素 1 2 3
权重 0.5 0.3 0.2
估价对象 100 100 100
可比实例 90 100 125
A. 2000; B. 1900; C. 2100; D. 1905.
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