房地产开发经营与管理试题与答案
一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）
1、某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（ ）。
A、位置固定性 B、不一致性 C、适应性 D、相互影响性
答案：D
解析：P8
2、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（ ）。
A、下降 B、上升 C、不变 D、不能确定
答案：A
解析：P17
3、下列风险中，属于个别风险的是（ ）。
A、购买力风险 B、市场供求风险 C、政策风险 D、比较风险
答案：D
解析：P19
4、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（ ）万元。
A、55.0 B、85.6 C、150.0 D、123.6
答案：A
解析：100×5%×（1+7%+3%）
5、某家庭购买一套面积为
A、1002.45 B、1012.45 C、1027.42 D、1037.45
答案：B
解析：（10×4%÷12）÷[1-（1+4%÷12）-120
6、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（ ）元。
A、544.10 B、555.10 C、1776.32 D、2109.38
答案：B
解析：（5×6%÷12）÷[1-（1+6%÷12）-120
7、某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（ ）元。
A、3019.53 B、2983.84 C、1524.15 D、1587.65
答案：A
解析：P=[2500÷（6%÷12）]×[1-（1+6%÷12）-144]-100000=
8、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的还本付息比率为（ ）。
A、0.18 B、0.12 C、3.39 D、5.00
答案：C
解析：A=50×12%÷[1-（1+12%）-10]=8.85
30÷8.85=3.39
9、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为（ ）。
A、甲＞乙 B、甲＜乙 C、甲＝乙 D、无法判断
答案：A
解析：假设甲抵押贷款X，则乙=30÷15X=2X，甲现金回报率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，乙现金回报率=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲乙分母相同，因甲分子大，因此甲＞乙。
10、土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是（ ）。
A、土地使用权出让费 B、土地使用费 C、土地使用权转让费 D、毛地价
答案：B
解析：
11、市场的客体通常是指（ ）。
A、买家 B、卖买 C、交易对象 D、交易价格
答案：C
解析：
12、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（ ）。
A、建筑师 B、结构工程师 C、设备工程师 D、监理工程师
答案：A
解析：P31
13、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的主要因素是（ ）。
A、满足购买者使用要求 B、购买者支付能力
C、物业预期收益 D、物业用途
答案：C
解析：
14、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的（ ）。
A、存量规模 B、租金水平 C、开发成本 D、资本化率
答案：B
解析：
15、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。
A、空置率＞合理空置率 B、空置率＜合理空置率
C、空置率=合理空置率 D、不能判断
答案：A
解析：P44
16、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（ ）阶段。
A、投资机会研究 B、初步可行性研究
C、详细可行性研究 D、项目的评估和决策
答案：B
解析：P210
17、下列费用中，不属于土地费用的是（ ）。
A、土地使用权出让金 B、城市建设配套费
C、拆迁安置补偿费 D、基础设施建设费
答案：D
解析：P217
18、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（ ）。
A、单元估算法 B、单位指标估算法
C、工程量近似匡算法 D、概算指标估算法
答案：B
解析：P218
19、下列费用中，不属于企业财务费用的是（ ）。
A、审计费 B、利息 C、外汇汇兑净损失 D、融资代理费
答案：A
解析：P219
20、财务内部收益率是指项目在整个（ ）内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
A、计算期 B、动态投资回收期 C、项目寿命期 D、开发期