房地产估价理论与方法讲义长期趋势法（二）

第三节  平均增减量法

如果房地产价格的时间序列的逐期增减量大致相同，也可以采用最简便的平均增减量法预测。公式为：          
式中：Vi为第i期(可以是年、半年、月等)房地产价格的趋势值；
      i为时期序数，i＝1，2，3，……，n；
      P0为基期房地产的实际价格；
      d为逐期增减量的平均数；
例如：需要预测某宗房地产2006年、2007年的价格。通过市场调查，该类房地产2001年到2005年的价格，并计算逐期上涨额，见下表：
年  份    期 数    房地产的时间价格    逐年上涨额    房地产的趋势值
2001    0    681        
2002    1    713    32    714. 5
2003    2    746    33    748.0
2004    3    781    35    781.0
2005    4    815    34    815.0
解：
    (1)计算d值
           d＝(32＋33＋35＋34)/4＝33.5元/m2
           d＝(815－681)/4＝33.5元/m2
(2)2006年的价格为：
       V6＝P0＋d×i
         ＝681＋33.5×5＝848.56元/m2
(3) 2007年的价格为：
       V7＝P0＋d×i
         ＝681＋33.5×6＝882.0元/m2
注意：一般越靠近预测期，对预测值的影响较大。因此，可以根据距离预测期远近的不同给予不同的权值，以增减量的加权平均值代替原来的d值，可能预测更准确。此外，采用平均增减法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的幅度大致接近。

第四节  平均发展速度法
如果房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同，就可以计算逐期发展速度的平均值，即平均发展速度，并采用平均发展速度进行预测。计算公式如下：               
式中：t为平均发展速度。
例如：需要预测某宗房地产2006年、2007年的价格，通过调查得到2001至2005年价格时间序列560元/m2，675元/m2，820元/m2，985元/m2，1200元/m2。用平均发展速度法预测2006年、2007年的价格。
解：以2001年为基期，P0＝560元/m2，2005年为Pn＝1200元/m2，n＝4
            
2006年价格为：560×1.215＝1452元/m2
2007年价格为：560×1.216＝1758元/m2
注意：采用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的幅度大致接近。同样可以依据距离预测期的距离给予各期发展速变不同的权值。