房地产估价师考试估价方法综合运用一

     按照《中华人民共和国国家标准——房地产估价规范》(GB/T50291一1999)，房地产估价方法为以下几类：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。之所以将“这些估价方法的综合运用”作为房地产估价方法的一类，是因为前几种估价方法的使用是有前提条件的：

　　市场比较法：要求能够收集到同一供需圈近期交易实例三个以上，交易实例的结构、用途要与估价对象类似;

　　收益法：首先是较容易出租的房地产，其次要求能够收集到同一供需圈内，类似房地产的有关收入和费用的资料，能够估算估价对象潜在毛收入、有效毛收入、运营费用;

　　成本法：要求能够收集到估价对象有关成本、税费、开发利润等资料，或同类房地产的成本、税费、开发利润等资料;

　　假设开发法：要求能够收集到调查待开发房地产的基本情况、选择最佳的开发利用方式、能够估计开发建设期、能够预测开发完成后的房地产价值等;

　　基准地价修正法：要求能够收集到搜集有关基准地价的资料、能够确定估价对象所处地段的基准地价;能够进行各项修正。

　　但执业实践中可能遇到的估价对象是千差万别的：市场交易很活跃，但可能找不到类似房地产的成交案例;是出租房地产，但租金水平由于各种原因不能体现出租房地产的真实价值;建造年代久远，收集不到估价对象或同类房地产有关成本、税费、开发利润等资料;未来规划不明确，无法预测未来开发模式;基准地价不能及时反映市场的供需关系时。这时单一采用一种方法就不能把握估价对象的公允价值，需要采用多种方法，才能使估价结果令人信服。