 房地产估价规范条文说明（二） |
2 术 语
2．0．1 本条强调了房地产包括房地产的物质实体和依托于物质实体上的房地产权益。
房地产是物质实体与权益的结合，依托于物质实体上的权益主要有所有权、使用权、抵押权、租赁权等。物质实体是权益的载体，而最终体现房地产价值的是其权益。同一物质实体的估价对象房地产，如果附着于其上的权益不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。
本条所称土地是指地球的表面及其上下的一定空间。本条所称建筑物包括房屋(04/09/2007 17:47:35,25) [查看全文] |
| 房地产估价规范条文说明（三） |
3 估价原则
3．0．1 规定房地产估价原则，是为了确保不同的估价人员在遵循规定的估价程序，采用适宜的估价方法和正确的处理方式的前提下，对同一估价对象的估价结果能具有一致性。
3．0．2 本条规定房地产估价应遵循合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。
遵循合法原则，一是要求在估价时必须确认估价对象具(04/09/2007 17:46:05,23) [查看全文] |
| 房地产估价规范条文说明（四） |
4 估价程序
4．0．1 规定房地产估价程序是为了实现房地产估价的规范化，保证估价作业质量。
本条规定了自接受估价委托至完成估价报告期间的工作程序，共分为明确估价基本事项、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选定估价方法计算、确定估价结果、撰写估价报告、估价资料归档等8个步骤。至于目前有些在接受估价委托之前有估价项目立项，以及争取估价业务、签订估价合同，在估价报告完成后进行估价结果确认等程序未作统一规定(04/09/2007 17:44:20,18) [查看全文] |
| 房地产估价规范条文说明（五） |
5 估价方法
5．1 估价方法选用
5．1．2 由于每种估价方法本身的局限性(每种估价方法的适用对象和适用条件不同)，同时也由于估价中所采用的各种数据资料具有一定的不确定性，在运用各种估价方法进行估价时，都不可避免地需要进行估算和判定，因此，采用任何一种估价方法都难以确保真正准确地反映估价对象的客观合理价格或价值。
由于每种估价方法的估算判定的角度不同，所依据的估价数据和资料不同，因此，数据资料的不确定(04/09/2007 17:35:34,59) [查看全文] |
| 房地产估价规范条文说明（六） |
6 不同估价目的下的估价
6．1 土地使用权出让价格评估
6．1．1 本条对土地使用权出让价格评估的依据作了规定。
土地使用权出让有协议、招标和拍卖3种。土地使用权出让价格是指在政府土地使用权出让市场上形成的价格。
土地使用权出让价格评估的依据有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，以及当地制定的实施办(04/09/2007 17:25:11,31) [查看全文] |
| 房地产估价规范条文说明（七） |
7 估价结果
7．0．1-7．0．2 如果计算结果差异较大是由于采用了不适宜的估价方法所造成的，可淘汰不适宜的估价方法估算出的结果。
7．0．3 求出一个综合结果可选用下列数学方法：
1 求简单算术平均数；
2 求加权算术平均数；
3 其他数学方法。
7．0．4 本条所称不可量化的价格影响因素，是指那些难以用数量衡量的房地产价格影响因素，例如采用市场(04/09/2007 17:23:38,18) [查看全文] |
| 房地产估价规范条文说明（八） |
8 估价报告
8．0．1 估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件，应当现全面性、公正性、客观性、准确性以及高度的概括性。本条从以上几个方面在原则上对估价报告作出了规定，具体规定见本章以下各条。
本条所称未经查实的事项和难以确定的事项是指在估价过程中由于缺乏资料或者资料依据不足，对某些事项无法查实或者难以确定。例如，某建筑物由于建成年代已久，内部结构资料缺乏或者不全，因此对该建筑物的结构状况无法查实或者难以确定。(04/09/2007 17:21:24,19) [查看全文] |
| 房地产估价规范条文说明（九） |
9 职业道德
9．0．1 本条要求估价人员和估价机构不得为了自身利益，迎合委托人的不合理要求，有意高估或低估房地产价格，或者歪曲甚至捏造事实，损害其他当事人的利益。
9．0．3 本条要求估价人员和估价机构如果遇到由于自己专业能力有限，难以评估出某房地产的客观合理价格或价值时，原则上不应接受该项估价委托。但如确有必要接受委托的，应至少聘请两人以上的专家参加，并在估价报告中予以说明。
9．0．4 本条要求估(04/09/2007 17:19:29,18) [查看全文] |
| 房地产估价程序流程 |
一、明确估价基本事项
包括:
（1）明确估价对象的实体状况，如对土地，应明确它的地籍范围和地籍号，以及坐落位置用途，面积、形状等；对房屋，应明确它的坐落位置（门牌号码）、结构、层数、面积、使用情况等。
（2）明确估价对象的权利状态，如完全产权、已设定有某种他项权利的不完全产权，房屋的部分墙体的归属等等都必须明确。
（3）明确估价对象的范围，如单纯评估土地的价值，或单纯评估房屋的价值，或(04/09/2007 17:13:52,22) [查看全文] |
| 房地产估价规范性文件索引 |
1．中华人民共和国城市房地产管理法
2．中华人民共和国土地管理法
3．中华人民共和国土地管理法实施条例
4．中华人民共和国城市规划法
5．中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
6．中华人民共和国城镇国有土地使用税暂行条例
7．中华人民共和国耕地占用税暂行条例
8．中华人民共和国土地增值税暂行条例 (04/09/2007 17:11:16,14) [查看全文] |
| 房地产评估及评估业务简谈 |
房地产评估主要有资产评估，土地评估，房产评估等几类。我们主要来探讨二手房交易当中的房产评估。
目前，在深圳的二手房交易当中，评估出现的机率非常高，究其原因，是因为深圳买房者贷款的比例占大多数。
按照银行规定，凡是购买二手房要找银行贷款的都必须有由商业评估机构出具的评估报告，然后银行根据评估报告中的评估金额确定贷款金额。虽然有评估机构的评估报告，但是银行还是会对评估报告进行审核(04/09/2007 17:08:58,12) [查看全文] |
| 房地产估价报告书常见错误 |
估价报告书常见错误
一、 不完整
估价报告书不完整：根据要求应该有8项
1、 封面
2、 目录
3、 致委托方函
4、 估价师声明
5、 估价的假设条件 (04/09/2007 17:05:19,15) [查看全文] |
| 如何对房产进行成本估价 |
成本估价法又称成本逼近法，是指在求取估价对象房地产的价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金，来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。
成本估价法的运用范围有时比市场比较法还要广泛，特别适用于市场狭小、无法运用市场比较法进行估价的房地产的估价。购房者运用这一方法，可以“挤出”卖方不合理的利润，达到降低房价的目的。
(04/09/2007 17:03:35,10) [查看全文] |
| 四大评估方法介绍 |
市场比较法。在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅，然后“货比三家”，在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。
市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，(04/09/2007 17:02:39,16) [查看全文] |
| 房地产估价对象介绍 |
房地产估价对象是指一个房地产估价项目中需要评估其客观合理价格或价值的具体房地产。
估价对象是丰富多彩、复杂多样的。从实物角度来看，估价对象主要有：
(1)无建筑物的空地；
(2)有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；
(3)建筑物（包括尚未建成的建筑物）；
(4)土地与建筑物（已建成的建筑物）的合成体；
(5)在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合(04/09/2007 16:53:24,15) [查看全文] |
考试介绍
